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Illégalité de certains baux en l'état futur d'achèvement conclus par des personnes publiques

Publié le : 10/05/2024 10 mai mai 05 2024
Actualités du cabinet

Si une personne publique peut conclure un contrat par lequel elle prend à bail un bien immobilier, les articles L 1111-1 et L. 1111-2 du Code de la commande publique prévoient que si elle exerce une influence déterminante sur la conception des ouvrages, le contrat est qualifié de marché public de travaux.

Le marché public est défini par l’article L 1111-1 du Code de la commande publique comme « contrat conclu par un ou plusieurs acheteurs soumis au présent code avec un ou plusieurs opérateurs économiques, pour répondre à leurs besoins en matière de travaux, de fournitures ou de services, en contrepartie d'un prix ou de tout équivalent ».

Dans le cadre de la demande de nullité d’un contrat de bail en l’état futur d’achèvement, le Conseil d'État a été saisi le 3 avril 2024 d’une question relative à la nullité d’un tel bail conclu par une personne publique.


Dans l’affaire jugée, un centre hospitalier a conclu un contrat de bail en l’état futur d’achèvement avec une société civile immobilière (SCI). Ce contrat prévoyait la location, au centre, de trois bâtiments (deux existants et un à construire) pour une durée de 15 ans, sachant qu’une option d’achat était possible après la 12e année. N’ayant pas pris possession des lieux après les travaux, et après avoir arrêté le versement des loyers, le bailleur dépose un recours en annulation ou, à défaut, de résiliation du contrat.

Le Tribunal administratif de Grenoble a rejeté sa demande et l’a condamné aux versements des loyers dus.
La Cour administrative d'appel de Marseille annule le jugement du Tribunal administratif et rejette, quant à elle, les demandes de la SCI.
La SCI forme alors un pourvoi en cassation devant le Conseil d'État.

Pour répondre à la question qui lui est posée, le Conseil d'État rejette le pourvoi de la société et confirme ainsi le raisonnement de la Cour administrative d'appel, à savoir que le centre ayant exercé une influence déterminante sur la construction et l’aménagement de l’ouvrage en question, le contrat doit être requalifié en marché public de travaux.

Tout en constatant cette requalification, le Conseil d'État rappelle ainsi, en application de l’article L 2191-5 du Code de la commande publique, que « après avoir requalifié le contrat en litige en marché public de travaux ainsi qu'il a été dit au point 4, la cour n'a pas commis d'erreur de droit en jugeant qu'une telle clause prévoyant ces versements, qui constituaient des paiements différés, était prohibée dans les marchés publics passés par les établissements publics de santé ».

En l’espèce, le Conseil d'État confirme l’annulation du bail puisque la construction et l’aménagement des bâtiments répondaient aux besoins du centre et à ses exigences. La qualification « d’influence déterminante » est remplie puisque, comme l’énonce la Haute juridiction, « Tel est le cas lorsqu'il est établi que cette influence est exercée sur la structure architecturale de ce bâtiment, telle que sa dimension, ses murs extérieurs et ses murs porteurs ».


Référence de l’arrêt : Arrêt du Conseil d'État du 3 avril 2024, 7ème et 2ème chambres réunies, n°472476
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