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Opposabilité au bailleur de la cession d’un bail rural

Opposabilité au bailleur de la cession d’un bail rural

Publié le : 19/03/2024 19 mars mars 03 2024
Actualités du cabinet

L’article L 411-35 du Code rural et de la pêche maritime prévoit que la cession du bail rural est interdite, sauf si cette dernière est « consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés. À défaut d'agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire ».

Dans le cadre d’une cession de bail rural entre un père et son fils, la Cour de cassation a été saisie le 11 janvier 2024 afin de se prononcer sur les conditions de l’opposabilité au bailleur de cette cession.


Dans l’affaire jugée, des propriétaires d’un fonds rural ont délivré un congé à leur locataire avant qu’un jugement, confirmé par un arrêt, autorise la cession du bail au profit de son fils. Cette autorisation de cession vient alors annuler le congé délivré au père. Le 30 novembre 2015, les propriétaires délivrent alors au nouveau locataire un congé pour reprise, avec effet au 30 septembre 2018. Ce dernier saisit le tribunal paritaire des baux ruraux en 2016 afin d’annuler ce congé. Par la suite, l’acte de cession du bail rural entre le père et son fils a été conclu le 11 avril 2018.

Le Tribunal paritaire des baux ruraux prononce la nullité du congé, ce qui sera confirmé par la Cour d’appel d’Amiens.
Les bailleresses ont alors formé un pourvoi en cassation devant la Cour de cassation.

Après avoir rappelé que « la cession du bail rural, même autorisée en justice, ne produit effet à l’égard du bailleur que si, conformément à l’article 1216 du Code civil, il est partie à l’acte de cession, si l’acte lui est notifié ou s’il en prend acte », la Cour de cassation casse et annule l’arrêt rendu par la Cour d'appel.

En effet, après avoir constaté que la Cour d'appel a relevé que le congé pour reprise a été délivré en 2015 uniquement au fils et non au père, que le Tribunal paritaire des baux ruraux avait autorisé la cession du bail rural à son profit et surtout que cette dernière n’avait pas été réalisée au moment du congé, la Cour de cassation rappelle que la qualité de preneur s’apprécie au moment de la délivrance du congé et juge alors qu’à cette date « aucune cession opposable aux bailleresses n’était intervenue ».

La cession ayant été réalisée par le biais d’un acte authentique en avril 2018, elle n’était dès lors pas opposable au bailleur au moment de la délivrance du congé en 2015.

La Cour de cassation confirme par cet arrêt que :
 
  • L’autorisation de céder un bail rural, même si cette dernière est accordée par un tribunal, ne vaut pas réalisation de la cession ;
  • La cession du bail rural ne va produire d’effet à l’égard du bailleur uniquement si ce dernier est partie à l’acte, s’il lui a été notifié ou s’il en a pris acte.


Référence de l’arrêt : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile du 11 janvier 2024, n°22-15.661
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