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La fraude empêche la régularisation des autorisations d’urbanisme

La fraude empêche la régularisation des autorisations d’urbanisme

Publié le : 10/04/2024 10 avril avr. 04 2024
Actualités du cabinet

En présence d’un contentieux relatif à une autorisation d’urbanisme avec un vice affectant tout ou une partie de l’acte, le juge administratif peut, en application des articles L 600-5 et L 600-5-1 du Code de l’urbanisme, annuler partiellement l’autorisation et prévoir sa régularisation ou surseoir à statuer et fixer un délai pour sa régularisation.

Dans le cadre de la régularisation d’un permis de construire, le Conseil d'État a été saisi le 11 mars 2024 d’une question relative à la régularisation des autorisations obtenues par fraude, en réponse de laquelle il en a profité pour apporter une précision majeure sur les autorisations d’urbanisme.


Dans l’affaire jugée, la commune de Saint-Raphaël a délivré à un habitant un permis de construire autorisant un changement de destination d’un garage avec annexe en maison d’habitation et l’extension de la construction existante. Un recours en annulation pour excès de pouvoir contre cette décision a été formé par des voisins du projet.

Le Tribunal administratif de Toulon a annulé ce permis de construire.
La commune a alors formé un pourvoi en cassation devant le Conseil d'État.

Pour répondre à la question qui lui est posée, le Conseil d'État confirme la décision du Tribunal administratif, sur deux points : la légalité du permis de construire et sa régularisation.

S’agissant de la légalité du permis de construire, le Conseil d'État relève que le permis de construire, ayant pour objet le changement de destination d’un garage et sa transformation en maison d’habitation avec extension de la surface existante, est une construction nouvelle. Cette dernière méconnaît les règles du plan local d'urbanisme sur les nouvelles constructions et notamment l’article UD 8.7 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune qui prévoit qu’en présence d’une construction nouvelle, l’installation d’aires de stockage des ordures ménagères est nécessaire.

S’agissant de la régularisation de cette autorisation, le Conseil d'État rappelle que l’article UD 3.4 du même règlement prévoit une distance des limites séparatives au moins égale à six mètres avec des dérogations s’agissant de surélévation de constructions existantes, légalement autorisées, implantées différemment de la règle du plan local d'urbanisme. Toutefois, il ressort que la construction implantée à moins de six mètres présentée comme une construction existante par le pétitionnaire était en ruine. Afin de bénéficier d’une règle d’urbanisme plus favorable, l’auteur de la demande a induit la commune en erreur en omettant volontairement de produire une photographie du bâtiment.

Tout en rejetant le pourvoi de la commune, le Conseil d'État déduit alors, pour la première fois, que le juge ne peut faire application des dispositions des articles L 600-5 et L 600-5-1 du Code de l’urbanisme « lorsque l'autorisation d'urbanisme dont il est saisi a été obtenue par fraude ».

Le Conseil d'État estime alors qu’en présence d’une autorisation d’urbanisme obtenue par fraude, le juge ne peut ni prononcer une annulation partielle ni surseoir à statuer jusqu’à ce qu’intervienne la régularisation de l’illégalité constatée.


Référence de l’arrêt : Arrêt du Conseil d'État du 11 mars 2024, 10ème et 9ème chambres réunies, n°464257
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